Brasília, 16 de outubro de 2020.

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Ibape Nacional e o Ibape-SP realizaram, nessa quinta (15), no Crea-SP, o workshop “Laudo de avaliação: um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma opinião”, reunindo lideranças das entidades, do Confea, do Crea-SP, do Ministério Público e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O workshop foi dividido nos painéis “Laudo Técnico x Opinião” e “Segurança Jurídica dos Laudos” e foi marcado pela publicação de um manual sobre o mesmo tema do evento. 

O painel “Segurança Jurídica dos Laudos” contou com as participações do membro do Ibape-SP e Ibape Nacional e ex-presidente da União Pan-americana de Avaliações (Upavi), engenheiro civil e matemático Antônio Sérgio Liporoni; Arquiteta e Urbanista Ana Maria De Biazzi, do Ibape-SP; do Promotor de Justiça do Estado de São Paulo, Fabiano Augusto Petean e do representante da Associação Paramaçônica de Peritos Judiciais – APPJ e membro do Ibape-SP e do Instituto de Engenharia, eng. civ. Jonas Matos.

Trabalho de interesse da sociedade
Ao dirigir-se às entidades organizadoras do evento, o Presidente do Confea, eng. civ. Joel Krüger, saudou também os professores pela passagem da sua data. “Quando a gente saúda o professor, estamos saudando o conhecimentoe a tecnologia. E é esse conhecimento que vai ser discutido no evento. Por isso, o título do evento é muito feliz, o engenheiro emite laudos técnicos, ele agrega conhecimentoe não emite opinião, ele agrega ciência”, disse ele, que também é professor da Escola Politécnica da PUC-PR.

Para Krüger, o trabalho da Engenharia de Avaliações e Perícias é fundamental para o interesse da sociedade, “o interesse das pessoas que estão adquirindo o seu imóvel; o interesse do Judiciário, quando um juiz precisa de uma informação isenta, técnica, para tomar uma decisão. Então, é fundamental esse conhecimento que a Engenharia de Avaliações e Perícias traz para a sociedade".
 
“Atento a todas essas condições, o Confea criou este ano uma Comissão Temática de Engenharia de Avaliações e Perícias que é composta por grandes especialistas que atuam na área. Parabenizo o trabalho dessa comissão que, ainda este mês, entregará à ABNT um documento destacando a importância das normas técnicas e da exclusividade dos profissionais de engenharia na elaboração de laudos", concluiu. 

Aperfeiçoamento profissional
Anfitrião do evento, o presidente do Crea-SP, eng. telecom. Vinicius Marchese Marinelli manifestou o prazer em recebê-lo, saudando o promotor Fabiano Petean. “Ele foi um dos responsáveis por nos fazer enxergar uma série de situações administrativas pela ótica do Ministério Público, após um treinamento do qual tive o prazer de participar”, disse.

Segundo Vinicius, durante os sete meses em que esteve licenciado, pôde constatar o quanto os profissionais esperam do Sistema boas iniciativas para o aperfeiçoa-mento profissional. “E aí, dentro do limite de atuação de cada instituição, a gente tem que focar, mais do que nunca, em atender o profissional, em proteger a sociedade, na fiscalização do exercício profissional; em dar suporte ao Judiciário, o que eu acho que é um dos grandes objetivos, quando se fala da importância do laudo técnico bem executado e das normas que estão aí para embasar trabalhos como esse. E nós, como um time, temos que cada vez mais buscar essas iniciativas e ouvir os profissionais para que eles possam desenvolver bons trabalhos e assim subsidiar o Judiciário. Isso passa por uma mudança de cultura. Acho que a gente trabalha muito focado na instituição, e o nosso foco precisa ser o profissional em cada entidade. Iniciativas como essa atendem essa demanda”, disse, colocando o Crea-SP à disposição da categoria.
 

Ibape defende o posicionamento técnico
 

O Ibape nacional foi criado em 1957 e atua garantindo a devida formação técnica e respeitando as normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A entidade promoveu o workshop sobre laudo de avaliação com o apoio do Crea-SP, do Instituto Paulista de Entidades de Engenharia e Agronomia - Ipeea e do CAU/BR.

Presidente do Ibape Nacional, o engenheiro civil Clemenceau Chiabi Saliba Júnior lembrou o juramento da profissão e o conhecimento da Lei 5.194/1966, em seu artigo primeiro, que descreve o interesse social e humano da prática da Engenharia. “Isso nos faz pensar no momento em que estamos hoje, quando a engenharia é instada a se manifestar em várias situações que não são técnicas, busca-se aqui entender a razão de a gente fazer laudos fundamentados. Porque quando fundamentados nas normas técnicas, os laudos vão trazer para o Judiciário e para os particulares resultados que condizem com a realidade, que não são meras opiniões e valores. No caso do Judiciário, vai auxiliar na celeridade do processo, quanto na confiança com o resultado obtido, fazendo de fato a Justiça. No caso do Ibape Nacional e dos regionais, a nossa função precípua é a formação e a transmissão de conhecimento, ajudando a sociedade, não só na garantia do valor patrimonial, quando o laudo é correto, mas também e principalmente na segurança, contribuindo no respeito à vida. Por isso, a importância de se trabalhar não só pelo viés financeiro, mas também na proteção à sociedade. A gente passou pela escola e tem uma base acadêmica forte. Então, a gente não fica dando opinião, o que a gente faz é muito bem fundamentado”.

Já o presidente do Ibape-SP, Luiz Henrique Cappelano, considerou que o laudo de avaliação promove a sustentação de decisões e de negócios praticados nos universos Judiciário e corporativo por empresas e instituições públicas e privadas. “Também almeja discutir os atributos do laudo de avaliação e sua distinção de uma opinião de valor, assim como os riscos da inobservância dos requisitos técnicos e as atribuições profissionais para a sua elaboração”, ressaltou. 

Segundo ele, o workshop reuniu pontos de vista complementares, de profissionais que atuam na elaboração de laudos de avaliação e de profissionais que se utilizam desses laudos para sustentar decisões e negócios. “Esperamos, assim, contribuir com múltiplas visões sobre o tema e enriquecer o conhecimento comum”, disse, na abertura do evento.

SPU e a segurança técnica
Em vídeo, o coordenador geral de Avaliação e Contabilidade do Patrimônio da Secretaria de Coordenação e Governança de Patrimônio da União, engenheiro José Augusto Villaça, comentou que o laudo técnico é um dos assuntos a que o órgão está atento, em relação ao cumprimento da NBR 1465-3. “Por determinação legal, a gente pode ter que vender o imóvel por liquidação forçada, ou seja, precificar o bem público com valor abaixo de mercado porque a União necessita liquidar aquele imóvel com uma absorção abaixo da média de mercado. Para isso é preciso muito rigor, há de se falar em custos de oportunidade, em riscos associados, em taxa de carregamento, e isso não pode ser feito por um trabalho que não seja de um laudo técnico”, ponderou, em relação à NBR e aos normativos infralegais do Ministério da Economia.

“Não podemos abrir mão de primar pela segurança técnica, isonomia e imparcialidade do produto que a gente vai ofertar para que o gestor possa tomar decisão aos diversos instrumentos negociais que nós temos na carteira imobiliária pública. A gente fala de uma compra, de uma dação em pagamento, uma venda, uma adjudicação e, em todos esses instrumentos, se faz necessário o devido subsídio técnico para que o gestor possa tomar a decisão com a devida segurança. Quando a gente oferta um bem público à venda, não estamos falando apenas nos interessados diretos, mas sim, indiretamente, para toda a sociedade que afiança o imóvel público. Então, o mínimo que a sociedade espera e que a União pode oferecer é que a fundamentação seja eminentemente técnica”. 

Quanto à auditabilidade, faz-se necessário, segundo Villaça, a União ter a segurança da possibilidade de ser auditada pela sociedade e pelos órgãos de controle. "Não basta termos uma convicção de valor, é preciso comprovar esse valor.  Não é só fazer um bom diagnóstico de mercado, é preciso calcular e dar condição de rastreabilidade, inclusive, a Lei 14011 possibilita ao interessado acusar o interesse no imóvel, ofertando o laudo de avaliação que tem que passar por uma regra de ‘compliance’, de observância estrita para seguir a NBR 14653. Estamos seguros de que o caminho a ser percorrido é um laudo técnico para que a gente possa ter a devida segurança no cumprimento dos nossos produtos”.

Laudo técnico e Coisa Julgada
No primeiro painel do evento, “Laudo Técnico x Opinião”, a Juíza de Direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e presidente da Associação Paulista dos Magistrados (Apamagis), Vanessa Mateus, ressaltou a importância da interação entre as carreiras. “Nós precisamos conversar. Nós temos expectativas em relação ao trabalho de engenharia, ao trabalho de perícia. Os senhores têm expectativas em relação ao que é demandado”. 

Segundo ela, não é possível falar sobre a importância do laudo pericial sem falar do conceito de coisa julgada, segundo o qual uma decisão judicial não pode ser rediscutida. “A coisa julgada formal é aquela segundo a qual a sentença não pode mais ser modificada dentro do processo. Já na coisa julgada material, o mérito da decisão não pode ser mais ventilado em nenhuma outra ação, salvo pouquíssimas exceções. O objetivo da coisa julgada é a segurança jurídica e evitar a perpetuação de litígios”.

Titular da 8ª Vara Cível, Vanessa Mateus considera que “o perito detém o conhecimento técnico que o juiz não possui. O juiz entende que a solução do litígio depende essencialmente daquele conhecimento técnico que ele não possui. A perícia está entre as provas elencadas no Código Civil. O perito atua como os olhos do juiz, por meio de cujo laudo a sentença será prolatada. Quando o laudo é apresentado, as partes vão questionar esse trabalho. O mais comum são as avaliações do valor de mercado, de imóveis, de pontos comerciais, verificação de vícios construtivos, que são muito comuns, e análise de eventuais anomalias, danos, direitos de vizinhança etc. Em alguns laudos, não há dúvida de que eles precisem de conhecimentos de engenharia. Mas tem outros casos em que isso não é evidente”, disse, apresentando alguns casos sobre a atuação técnica.

A juíza ressaltou ainda que a decisão que o juiz vai tomar em algum momento vai transitar em julgado e não poderá ser modificada. “E se não chegou à melhor conclusão, e ainda que isso seja provado depois, a gente não pode mais modificar aquela sentença. Então, precisamos ter a dimensão da importância do laudo técnico, que vai tornar imutável a decisão de uma relação jurídica. Se o juiz determinou a perícia e se essa prova não foi elaborada com base em normas técnicas, ela pode ser refutada posteriormente e ainda assim manter uma relação jurídica entre as partes, decidida judicialmente com base naquele laudo que não obedeceu às melhores técnicas”, considerou, apontando a necessidade da "busca da verdade dos fatos".

Amplitude da avaliação
Membro do Conselho do Ibape, o engenheiro mecânico Osório Aciolly Gatto descreveu a importância das avaliações para as garantias ao sistema financeiro; para a certificação de valores às empresas; para o estabelecimento do valor das desapropriações e para a alienação de bens públicos, lembrando a fala do representante da SPU. 

Em seguida, ele ressaltou a necessidade de o laudo de avaliação ser feito por um profissional que não tenha conflito de valores em sua atuação. “Não podemos ter um conflito entre vender e avaliar um imóvel, por exemplo”, disse, lembrando a evolução da área e apontando que “as normas brasileiras se adequaram às normas internacionais de avaliação”. Argumento que reforça uma preocupação que o Confea vem manifestando junto ao Ibape.

Além do valor de mercado, ressaltou, existem diversas outras abordagens de valores: os valores de liquidação forçada, para as instituições financeiras; os valores de indenização, para o Judiciário e o setor de seguros; para as empresas, há os valores econômicos, baseados em fluxos econômicos; os valores patrimoniais, baseados em valores de ativos; os valores de desmonte, quando os ativos operacionais podem virar passivos para a empresa que encerra sua atividade; e os valores especiais, de bens que só têm finalidade para um único comprador ou vendedor.

“É muito importante o profissional estar bastante qualificado porque você avalia uma amplitude muito grande de tipos de bens a serem avaliados e procedimentos específicos para cada tipo de bem. Isso se refletiu na norma que se divide em sete partes: conceitos gerais de avaliação; imóveis urbanos; imóveis rurais; grandes empreendimentos; complexos industriais; bens naturais e patrimônios históricos”, descreveu o ex-presidente da União Pan-americana de Avaliações (Upavi), ex-presidente do Ibape-SP e do Ibape Nacional e ex-conselheiro do Crea-SP. 

Henrique Nunes
Equipe de Comunicação do Confea